זכויות במקרקעין

קיימים חמישה סוגי זכויות במקרקעין:
1. בעלות
2. שכירות
3. משכנתא
4. זיקת הנאה
5. זכות קדימה
1. בעלות:
סעיף 2 לחוק המקרקעין (להלן:"החוק") קובע כי בעלות היא זכות להחזיק במקרקעין, להתשמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות על פי דין או על פי הסכם.  בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר. במדינת ישראל, הבעלים של כ-93% מהמקרקעין, הן המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. רק 7% מהמקרקעין בבעלות פרטית.
החל משנת 1960, מנהל "מינהל מקרקעי ישראל" את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, בהתאם למדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל.
2. שכירות:
סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין, ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
ישנם שלושה סוגי שכירויות: שכירות קצרה - עד 5 שנים, חכירה - מתקופה של 5 שנים עד 25 שנה, חכירה לדורות - שכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנה.
כאשר בהסכם השכירות ישנה אופציה להארכת השכירות, מביאים בחשבון את תקופת האופציה על מנת לקבוע באיזה סוג שכירות מדובר.
סוג השכירות חשוב במיוחד לקביעת החובה לרישום השכירות בפנקסי המקרקעין, לחובת דרישת הכתב ולענייני מיסוי. אולם אין כל הבדל בזכותו הקניינית של השוכר במושכר בכל אחד מסוגי השכירות.
סעיף 8 לחוק קובע כי התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וסעיף 7 לחוק קובע כי עיסקה במקרקעין טעונה רישום.  יוצא דופן לדרישות אלו היא השכירות קצרה. בסעיף 79 לחוק נקבע כי שכירות לתקופה אשר אינה עולה על 5 שנים אינה טעונה רישום, ואינה טעונה מסמך בכתב. היינו, ניתן לשכור נכס מקרקעין בשכירות קצרה, בהסכמה בעל פה, אף ללא חוזה שכירות בכתב, וכן אין צורך לרשום את הזכות בפנקסי המקרקעין.
כמו כן, קובע סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, כי שכירות בדירה או בבית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, ואין עימה אופציה להארכת התקופה מעבר ל-10 שנים, אינה טעונה רישום.
מההיבט המיסויי, חכירה לדורות (מעל 25 שנים), תחשב לצורך מיסוי העסקה, כמכירה.
השוכר רשאי לשעבד את זכות השכירות במשכנתא או בזיקת הנאה, ללא הסכמת המשכיר רק אם זכות השכירות נרשמה והדבר לא נאסר בתנאי השכירות.
3. משכנתא:
סעיף 4 לחוק קובע כי משכנתא היא מישכון של מקרקעין, היינו שעבוד של המקרקעין כערובה לחיוב. החייב מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו או לפרעון חובו של אחר. אם החייב לא יקיים את חיובו - רשאי הנושה לממש את הנכס ולגבות את חובו.
4. זיקת הנאה:
סעיף 15 לחוק קובע כי זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמה זכות להחזיק במקרקעין. זיקת הנאה יכולה לקבוע כי בעל המקרקעין הזכאים, או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לעשות שימוש מסויים או חייב לבצע פעולה מסוימת במקרקעין הכפופים, או כי בעל המקרקעין הכפופים אינו זכאי לעשות פעולה מסויימת, או אינו זכאי למנוע פעולה מסוימת, באותם מקרקעין.
ככלל, הענקת זיקת הנאה, חייבת מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק), יוצא דופן לכך היא זיקת הנאה מכח שנים. סעיף 94(א) לחוק קובע כי מי שהשתמש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה במשך תקופה של 30 שנים רצופות, רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה.
5. זכות קדימה: 
זכות קדימה במקרקעין הינה זכות אשר מוקנה על ידי בעל מקרקעין אחר, לפי זכות זו במידה ובעל הקרקע מעוניין למכור את המקרקעין, קודם צריך הוא להציעם לבעל זכות הקדימה, אשר לו האפשרות לסרב ראשון. גם חוכר לדורות קרי, שוכר במקרקעין לתקופה של מעל ל - 25 שנה, יכול להעניק זכות קדימה.
ישנם מספר מקרים בהם קיימת זכות קדימה והם:
1.זכות קדימה מכוח הסכם - ניתן להקנות עבור אדם פלוני זכות קדימה על פי הסכם.
במידה ומוקנית מכוח הסכם זכות קדימה, ניתן לרשמה בלשכה לרישום המקרקעין, באותו אופן שרושמים כל עסקה. לאחר שנרשמה כאמור זכות הקדימה, יוכל בעל המקרקעין להעביר מקרקעין לאדם אחר, רק אם פנה קודם והציעם לבעל זכות הקדימה.
2. זכות קדימה בין בני זוג - מקרקעין שהינם עסק או משק חקלאי ומתנהלים על ידי בני זוג באופן משותף או דירה אשר משמשת לבני הזוג כדירת מגורים וכאשר אותם מקרקעין בבעלותם המשותפת של בני הזוג, רשאי בן הזוג להעביר את חלקו במקרקעין לאדם אחר רק במידה והציע אותו קודם לכן לבן זוגו.
ההיגיון העומד מאחורי דברים אלה הוא, כי המחוקק מעדיף יותר להגן על בן הזוג מפני כניסה של אדם זר לדירתו מאשר על חופש המסחר במקרקעין, כאשר בני הזוג עומדים לפני פרידה ומכירת דירת מגוריהם המשותפת.
3. זכות קדימה בין יורשים - במקרקעין שהינם משק חקלאי אשר עבר בירושה, יכול יורש להעביר את חלקו במקרקעין לאחר, אך ורק במידה ופנה קודם ליורש אשר לו זכות הקדימה. יורשים במשק חקלאי נהנים מהקניית זכות הקדימה בשנתיים הראשונות אשר באות אחרי מתן צו אישור הצוואה או צו הירושה. יורש שלא רשם זכות קדימה לטובתו במשך השנתיים כאמור, לא יוכל ליהנות מזכות קדימה משום שזו לא תוכר.
ההיגיון העומד מאחורי דברים אלה הוא כי, זכות קדימה בין יורשים כאמור הוכרה ע"י המחוקק על מנת למנוע את פירוק המשק החקלאי ולקיים אותו לאחר שהמוריש נפטר.
אי תחולה על מתנות: החובה המדברת על הצעת מקרקעין לבעל זכות קדימה, כאמור בחלק, המדבר על המקרים בהם קיימת זכות קדימה, הנזכר לעיל במאמר זה, לא חלה על העברה ללא תמורה קרי, במתנה. אולם, זכות הקדימה אינה מתבטלת וחלה לגבי אותו אדם שקיבל את המקרקעין המתנה. כלומר, על מקבל המקרקעין במתנה להציע תחילה את המקרקעין שקיבל, לבעל זכות הקדימה, לפני שימכרם לאדם אחר.
רכישה על פי זכות קדימה במקרקעין: ההצעה לבעל זכות הקדימה מבעל המקרקעין, תישלח בדואר רשום, ויצוין בה המחיר עבור המקרקעין המוצעים, הרשם יקבל העתק מן ההצעה. במשך תקופה של 30 יום מהיום שבו קיבל את ההצעה, יכול בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר המבוקש או להפקיד אותו בידי הרשם, במידה ועשה כאמור, יחשב הדבר כאילו הצדדים ביצעו ביניהם הסכם בדבר העברת המקרקעין לפי המחיר אשר נקוב בהצעה.
בעל זכות קדימה אשר לא הפקיד או שילם את הסכום כאמור לעיל תוך התקופה כאמור יחשב, בתום שלושים הימים, כמי שסירב לרכישת המקרקעין. במידה וישנם יותר מבעל זכות קדימה אחד, יש לשלוח את ההצעה לכולם. במידה ואחד מהם מסרב לרכוש, חלקו יעמוד לזכות שאר בעלי זכות הקדימה הנותרים.
במידה ומסרב בעל זכות הקדימה לקנות את המקרקעין אשר הוצעו לו במחיר הנדרש, יכול המציע, בתוך תקופה של שישה חודשים מן היום שבו סירב בעל זכות הקדימה, להעביר את המקרקעין כפי שיחפוץ, ובתנאי שלא יעבירם במחיר נמוך מן המחיר אשר צוין בהצעה.