רכישת בית במושב

רכישת משק במושב שונה באופן מהותי מרכישת דירה. שלא כמו בדירה, שרישום הדירות בה נעשה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות נעשה במינהל מקרקעי ישראל, ובחלק לא מבוטל מהמשקים - גם בסוכנות היהודית (החוזה המשולש).
בניגוד לדירות, שם מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, ברובם של המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים רחוקות כזכויות חכירה.
הבדל זה נובע מכך שבמרבית המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שנותנת למושב (שהוא אגודה שיתופית) רשות להשתמש בקרקע, הידועה גם כמשבצת האגודה. המושב נותן לחברים בו רשות להשתמש במשק ספציפי. כלומר, מבחינה משפטית, זכויותיו של בעל המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות. 
קיימים מושבים שבהם ההסכם בקשר לקרקע הוא ישירות בין בעל המשק למינהל, ואז יש לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע. כשבאים לרכוש משק, יש לבדוק שהמוכר רשום כבעל הזכויות במשק, הן במינהל מקרקעי ישראל, הן בסוכנות היהודית והן במשרדי אגודת המושב. אחרי שמוודאים שהמוכר הוא בעל הזכויות במשק, וש"זכויותיו נקיות", כלומר אין עליהן עיקול, שעבוד או משכון, אפשר לערוך עיסקה. בשלב זה, יש לשים לב למספר סוגיות. בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה) ולפטור ממס מכירה (אם מדובר בדירת מגורים שמישה), במכירת משק המצב שונה. גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה חייב במס. מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה בעדו מתחלקת לשניים: התמורה עבור בית המגורים; והתמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי". בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, כמו בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב הן במס שבח והן במס מכירה. "השאלה שעולה מייד", היא איך רשויות המס יודעות כמה שווה בית המגורים וכמה שווה החלק המשקי. הן יודעות זאת לפי הערכות שווי בעיסקאות דומות, מצב בית המגורים ועוד. לחלק מבעלי המשקים יש חובות הנמצאים בברור אצל משקמים (כמו שופטים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. המשקמים פועלים מכוח החוק הידוע כ"חוק גל". כדי שהמשקם יאשר את מכירת המשק, ויסיר את צווי העיקול והמניעה שהטיל, צריך בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים כזה, אפשר לקבל פטור ממס לגבי חלק הסכום ששילם הרוכש שמטרתו תשלום חובות.
דמי הסכמה: התשלום הבא שעל המוכר לבצע הוא דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים על ידי מי שחכר קרקע מהמינהל בעת המכירה לחוכר אחר. בכך בעצם מסכים המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בעליית ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה אינה פשוטה, אך יש דרכים להפחתתם. קיימים גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. בנוסף, גובה דמי ההסכמה משפיע על חישוב מס השבח שיש לשלם. עוד מקור לצרות היא הסוכנות היהודית. מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות לצורך ייסוד המשק, רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות ועוד. כיום, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את הסכמתה להעברת הזכויות, היא דורשת את פירעון החוב. במקרה כזה כדאי לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע 25% מההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסוף למענק.
מינהל מקרקעי ישראל פרסם נוהל בגין העברת זכויות בנחלות. ניתן לצפות בנוהל בקישור הבא. על מנת למנוע מצב של סחבת ברישום ההעברה, יש למלא אחר דרישות המינהל ולפעול לפיהן. סטייה מדרישות אלה, תגרום לזמן טיפול ארוך ומייגע.

אישור המושב: עניין חשוב נוסף הוא שהאגודה השיתופית (כלומר המושב) תסכים לקבל את רוכש המשק כמועמד לחברות ותסכים להעברת הזכויות במשק מהמוכר לקונה. שלא כמו בדירות, בהן מתנהלות העיסקות בין המוכר לקונה בלבד, במשקים התמונה שונה, ויש לקבל את הסכמת המושב להעברת זכויות המוכר לקונה. בלעדיה יסרב המינהל להעברת הזכויות. במקביל להשגת הסכמת המושב, על הרוכש להתקבל לחברות בו. מי שאינו חבר מושב אינו יכול להיות בעל זכויות במשק. פרוצדורה זו מורכבת ממספר שלבים: ראשית, הרוכש פונה למושב ומבקש לרכוש משק ולהתקבל לחברות; שנית, המושב מפנה את הרוכש לוועדת קליטה, שמחליטה על סמך מבדקי קבלה, אם לקבל את הרוכש; אם ועדת הקליטה מאשרת, מובאת המועמדות לוועד ההנהלה של המושב, שמחליט אם לאשר את המלצת ועדת הקליטה. רק אז הופך הרוכש למועמד לחברות במושב וכעבור שנה ההחלטה מובאת לאישור האסיפה הכללית. אם האסיפה הכללית מאשרת - הרוכש הופך לחבר מושב מן המניין. עם זאת, ניתן לסיים את העיסקה קודם לקבלה הסופית לחברות.

הגנה על הרוכש: עניין ייחודי נוסף למשקים, הנובע מהעדר רישום בטאבו, הוא סוגיית ההגנה על זכויות הקונה ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד בו המשק נרשם בפועל על שמו. בדירות עירוניות הבעיה נפתרת על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. במשק, לעומת זאת, אין דרך לרשום בטאבו הערת אזהרה, ולכן יש ליצור שעבוד על הנכס לטובת הקונה. כך מובטח הנכס על שמו לפי דיני הקניין.
 
חוסר ידיעה של ההוראות השונות המתייחסות למכירת נחלה - משק חקלאי עלול להפיל את המוכר או את הרוכש הלוקח על עצמו את חבויות המס של המוכר למלכודות מס בלתי צפויות העלולות להכשיל את עסקת המכירה. (רו"ח בועז מקלר)
נחלה חקלאית מאגדת בתוכה מגוון זכויות מהן זכויות פרטיות ומהן זכויות עסקיות. להלן "נחלה" או "משק חקלאי". בית המגורים שבנחלה משמש לחקלאי למגורים, הקרקע החקלאית והמבנים החקלאיים או העסקיים שבנחלה משמשים אותו בעסקו. בנוסף לכך בעל הנחלה הינו בעל זכויות באגודת המושב שהיא אגודה שיתופית חקלאית בע"מ. במכירת הנחלה נמכרות לרוכש כל הנכסים הקשורים בנחלה במישור הפרטי ובמישור העסקי. ב -26.06.07 חתם שר האוצר על החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה יצרה מהפכה בכל הקשור לזכויות החוכר בחלקת המגורים המשפיעה על גובה התמורה ועל המיסוי. על ההחלטה הוגש בג"ץ וטרם ניתן פסק דין.
במכירת משק חקלאי עלולים לחול על המוכר המיסים ו/או התשלומים הבאים: דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה, היטל השבחה, מס שבח מקרקעין, דמי הסכמה לסוכנות היהודית, מס מכירה ומס ערך מוסף.
דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל:  מרבית מחזיקי נחלות הינם חוכרים או ברי רשות שזכויותיהם אינן מהוונות, בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים . סירוב המינהל הינו הן לגבי זכויות המגורים (בשלב זה – טרם 979) והן לגבי הזכויות החקלאיות.
הואיל וזכויות בעלי הנחלות אינן מהוונות מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערכה של הנחלה. בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי הסכמה שנותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע באמצעות ערכי טבלה.
מאחר והחלטות מועצת מקרקעי ישראל העוסקות בשינוי יעוד קובעות בראש ובראשונה את חלקו של המינהל בעליית ערך הקרקע אין לדעתנו כל הצדקה להטיל על יתרת השווי שנשארת בידי חוכר הנחלה דמי הסכמה נוספים.
החלטה 979 מאפשרת לחוכר להמיר את דמי ההסכמה בגין חלקת המגורים בתשלום עבור מלוא זכויות הבניה שבחלקה א' בתשלום של 33% + מע"מ עפ"י הערכת שמאי. רכישה זו תאפשר לקונה לפצל מגרשי מגורים מחלקה א' ללא תשלום נוסף למינהל וליהנות מזכויות בניה נוספת בחלקה א' ללא תשלום למינהל דבר שמשפיע על העלאת התמורה עבור הנחלה.
על חוכרי נחלות המעוניינים למכור את נחלתם לבחון האם התמורה מגלמת בתוכה את הפוטנציאל שבהחלטה 979 או לחילופין לעכב את המכירה ולהיערך לישום החלטה 979 על מנת למקסם את מלוא הזכויות הקימות בנחלה.
מס שבח: מוכר משק חקלאי ככל אזרח נהנה מפטור במכירת בית המגורים ויחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות. בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת בית המגורים השני באם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך.
בעל נחלה המחזיק את הנחלה במועד מוקדם ל 31.3.1961 זכאי לשלם מס שבח מופחת בשיעור הנע בין 12% (משנת 1948) ועד 24% (בשנת 1960) העדפה זו הינה גם למי שקיבל את הנחלה ללא תמורה מהוריו או בירושה בנסיבות מסוימות וההורים החזיקו בנחלה לפני 31.3.1961.
במקרים בהם בעל הנחלה אינו זכאי לשיעור מס מופחת , תשלום מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה כששיעור המס הוא בהתאם לשיעור המס השולי בו נימצא הנישום לכן יש לנצל את כל ההקלות ושיעורי המס להם זכאי המוכר כדי להקטין את גובה המס.
סעיף 97(6) לפקודת מס הכנסה קובע פטור בעת פדיון מניה באגודה שיתופית שנעשה עם פרישת החבר מהאגודה לאחר 25 שנות חברות אם האגודה על פי מטרותיה פועלת באחד מהתחומים הבאים: תחבורה , תובלה , יצור או שירותים.
מס מכירה:  החל מ- 1/1/2000 חל גם מס מכירה על מכירת נחלה חקלאית. שיעור המס 2.5%. סעיף 72ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירת דירת מגורים מזכה אינה חיבת במס מכירה.
לאחרונה התקבלה החלטת ממשלה לבטל את מס המכירה למכירות שיבוצעו מ 1.8.07 אך יש להמתין לחקיקה בנושא זה. דירה מזכה אינה חייבת במס מכירה ללא קשר לשאלה אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה זו. גם אם המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה אם מדובר בדירה מזכה היא אינה חייבת במס מכירה.
מס ערך מוסף:  חוק מס ערך מוסף מחייב ב"מס עסקאות" בשיעור 15.5% ממכירת "נכס" של עוסק במהלך עסקיו לרבות מכירת ציוד. בפס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי בענין מרלי, נידונה שאלת החבות במע"מ במכירת משק חקלאי. ביהמ"ש קבע שזכות בר רשות הינה זכות במקרקעין לעניין חוק מע"מ. ביהמ"ש קבע את העיקרון לפיו המחיר המשתלם בעד המשק הינו מעורב ומהווה תמורה בגין הזכויות בנחלה ובגין הזכויות באגודה. לפיכך התמורה עבור בתי המגורים ועבור זכויות הבניה למגורים ועבור זכות החברות באגודה אינן חיבות במע"מ.
היטל השבחה:  על זכויות תכנוניות שנוספו לנחלה וטרם מומשו, שולם היטל השבחה בשיעור מחצית מההשבחה במועד מכירת הנחלה. נציין, כי בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה וכך גם שינויי יעוד תכנוניים של קרקע המשבצת החקלאית (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).
החלטה 979:  עמדת מינהל מקרקעי ישראל לגבי ישום החלטה 979 היא שהחלטה 979 אמנם נחתמה ע"י שר האוצר אולם טרם נכנסה לתוקף עקב הצורך בהתארגנות לקראת ישומה (בין היתר בגין כח אדם, ניסוח חוזים וכתיבת נהלים).
על פי גישה זו מוכרי נחלות שישלמו דמי הסכמה בגין חלקת המגורים הרוכשים ידרשו לשלם פעם נוספת עבור דמי רכישה 20% משווי חלקת המגורים + מע"מ(!), על רוכשי נחלות לקחת עובדה זו בחשבון ולתת לה פתרון משפטי במסגרת הסכם רכישת הנחלה – המשק החקלאי.
 
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.